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買房后還貸中還沒有拿到房產證 如何把房子賣給他人

2015-11-24 來源:
 
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  現在的人吶,太喜新厭舊了,剛買的衣服穿一次就覺得不好看了,剛交的男(女)朋友,轉眼就分手了,就連剛買的房子,還沒到交房就想賣了買新的,果然是任性!

  最近就經常有人來問幫幫“我買的期房,還沒有交房,可不可以賣呢?”,幫幫本來想好好批評一下他的“你娃房產證都還沒有拿到,就想賣房子了,哪個瓜娃子來買你的”。

  但是,幫幫去在找專業人士了解了一下,還真有這種“瓜娃子”的存在。

買房后還貸中 還沒有拿到房產證 如何把房子賣給他人?

今天幫幫就來給大家講一講

  沒有房產證的房子怎么交易?

  1情況一:剛交了首付款,還沒有辦按揭

  這種情況就是開發商還沒有到房管局備案,這是最好處理的。買賣雙方可以直接到開發商那里辦理合同轉讓,就是跟開發商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產證下來就直接是買方的名字了。這是流程最簡單,也是風險最小的一種情況了。

  2情況二:正在還房貸,還沒有交房

  這種情況就比較復雜了,風險也最高,除非是朋友關系,或者是特殊原因,很少有人會在這個階段買(賣)房子,主要有兩種方式可供選擇。

  方式一:直接更名

  流程:

  1、賣方將銀行的貸款還清

  2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同

  3、開發商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續

  4、注銷完成后由買方和開發商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案

  注意事項:

  1、房子必須還清銀行貸款

  2、更名必須取得開發商的同意

  3、買方不能再按揭了,必須全款購買

  這種方式的優點是手續比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。

  其實從國家法律政策來講,沒有產權證的房產是不允許交易的。我國規定,房產買賣以辦理權屬轉移登記(即“過戶”)為準,沒有產權證的房產是不可以辦理過戶的,因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。

  方式二:雙方約定等房產證下來再過戶

  雙方可以先簽一份協議,約定首付款項,以及過戶時間(房產證下來就立即過戶),預付首付款,然后就是等了。等到房產證下來再辦理過戶,先過房產證,出新證當天再過土地證,過戶后再交付尾款。

  第二種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。

  包括:

  個人所得稅:總房款的1%

  契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)

  (契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產證時繳納,一次是買方辦理新房產證時繳納)

  營業稅:5.55%

  第二種方式的優點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。

  幫幫建議

  1、沒有房產證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎,除非是信得過的朋友,能夠知根知底。

  2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產證的房子,雙方應對該房產進行詳細了解,明確房產證何時能拿到,并約定適當的違約金標準,同時也要有心理準備,明白風險的存在。

  3、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。

  4、考慮到房價經過一段時間會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。

  相關知識哪些房子沒有產權證?

  1、利用集體所有土地開發的房子,也就是所謂的小產權房。

  2、未經立項批準或私自變更立項的樓盤

  3、未取得規劃審批的樓盤

  4、私自變更規劃的樓盤

  5、私自改變土地用途的樓盤

  6、土地產權存在糾紛

  7、沒有銷售許可證又無產權證的房屋

  8、未經驗收或驗收不合格的房屋

  9、土地或房屋未解除抵押的

  10、開發商未交納相關稅費的

  11、土地、房屋被有關部門司法查封

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