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購房寫孩子的名字不僅不科學而且風險很大!

2015-11-24 來源:
 
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在安陽買房已經是安陽每一代人作為人生中必須要做的一件事,而大多數人都是給自己的子女,擔心兒女以后生活沒保障,有些安陽房產擁有者盤算著把房子過戶給兒女,或者直接寫上兒女的名字。這種做法真的好嗎?其實不然。
各種過戶成本
這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解,房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?
繼承法——主要費用:
繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取,不低于200元。
這種方法的優點是稅費十分低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證,憑繼承權公證書到房管局轉名即可。
贈與法——主要費用:
個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是僅有住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。
需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房產,繼承人或受贈人日后賣出此房時,如房產證年滿5年且是僅有住房,可免征個稅。否則,將計征20%個稅。
買賣法——主要費用:
營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。但是,如果買入價比較低的話,日后出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。
但缺點也顯而易見:手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件:第1是證明自己有繼承房產的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。第二,遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。第三,因遺產是所有繼承人的共同財產,房產的分割協議,需要每個繼承人同意并簽字方可生效。
從上述規定可見,采用繼承法過戶房產,繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。
安陽房產直接過戶給子女,其實風險很大!
孩子獨立買房時可能多付首付如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優惠房貸利率。如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準,不低于四成。
孩子婚后買家庭二套房時交房產稅 比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產稅。及至孩子婚后想購買家庭第二套房,假設建筑面積120平方米,則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產稅,其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。
婚后若有意外,配偶有權繼承婚前財產
如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第1順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母,白發人送黑發人已經痛徹肺腑,現在連自己的房子都住不安穩,晚年生活情何以堪?
如何化解? 房產和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬于父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,最少可變更為1%。這樣,即使子女成年后以自己名義所購房產超標,需要征收房產稅時,至少和父母共有的房產部分,計稅量將極其有限。

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